وکلا می توانند فشار را کاهش داده و به جلوگیری از مشکلات روند کامل خرید خانه ، از توجه به علاقه به یک ملک تا نتیجه گیری این معامله کمک کنند. دانش محلی آنها همچنین می تواند در کمک به شما در یافتن یک ملک مفید باشد.
و همچنین فیلم و راهنمای گام به گام در زیر ، می توانید واژه نامه مفید ما را از اصطلاحات خاص خود بررسی کنید.
پیدا کردن یک ملک و توجه به علاقه
روش های زیادی برای یافتن یک ملک وجود دارد: از اینترنت ، روزنامه ها ، وکلا/نمایندگان املاک و مراکز املاک تا مرور خیابان ها برای علائم "برای فروش". وکیل شما همچنین می تواند با ارائه اطلاعات کلی در مورد املاک فعلی موجود در منطقه کمک کند و می تواند از دانش محلی برای کمک به یافتن یک ملک متناسب با شما استفاده کند.
پس از یافتن ملکی که دوست دارید ، از وکیل خود بخواهید که علاقه خود را با نمایندگان فروش یادداشت کند (نمایندگان فروش معمولاً نمایندگان املاک یا وکلا هستند). یک یادداشت علاقه شما را ملزم به خرید نمی کند ، این به سادگی نشان می دهد که شما به این ملک علاقه دارید و مایل به آگاهی از تحولات هستید ، مانند زمانی که باید پیشنهاد ارائه شود. با این حال ، به همان اندازه ، فروشنده ای را که در فروش ملک آزاد است ، محدود نمی کند زیرا او مناسب است.
اطلاعات مربوط به ملک (گزارش خانه)
فروشندگان باید گزارش خانه را برای خریداران تهیه کنند. این موارد شامل یک بررسی واحد (که وضعیت و ارزش ملک را نشان می دهد) ، یک گزارش انرژی (که حاوی امتیاز بهره وری انرژی خانه و انتشار دی اکسید کربن است) و پرسشنامه املاک (که شامل اطلاعات کلی مانند گروه مالیاتی شورای دارایی است ،ترتیبات فاکتورسازی ، وجود هرگونه اطلاعیه و اطلاعات مربوط به مقامات محلی در مورد تغییراتی که انجام شده است).
گزارش های خانه حاوی جزئیات زیادی است ، بنابراین اگر مطمئن نیستید ، باید در مورد محتویات با وکیل خود بحث کنید.
تنظیم یک نظرسنجی
یک نقشه بردار که توسط فروشنده انجام می شود ، نظرسنجی موجود در بسته گزارش خانه را ارائه می دهد. در بسیاری موارد ، این برای یک شخص علاقه مند برای ارائه پیشنهاد کافی خواهد بود. با این حال ، خریدار بالقوه ممکن است به درخواست ارائه دهنده وام مسکن انجام شود یا اینکه بررسی اصلی چندی پیش انجام شده است. وکیل شما می تواند جزئیات و مشاوره بیشتری را ارائه دهد.
این می تواند یک گزارش ارزیابی ساده وام مسکن، یک گزارش بررسی دقیق تر یا یک بررسی ساختمان طولانی باشد (اگرچه این موارد نادر هستند). وکیل شما در مورد بهترین نوع گزارش برای ملکی که انتخاب کرده اید به شما مشاوره می دهد. او همچنین در صورت تمایل می تواند از طرف شما به یک نقشه بردار راهنمایی کند. در سال‌های اخیر، اکثر پیشنهادات در معرض نظرسنجی قرار گرفته‌اند و انتظار می‌رود که حتی زمانی که گزارش اصلی در دسترس باشد، این روش معمول باقی بماند.
تنظیم وام
هنگامی که ایده ای از محدوده قیمت املاکی که به آن ها علاقه دارید دارید، باید وام خود را تنظیم کنید. حتی قبل از شروع جستجوی دقیق برای یک ملک، توصیه می شود که با وام دهنده خود صحبت کنید و توافق کنید که چقدر می توانید وام بگیرید. برخی از وکلا نیز کارگزار وام مسکن هستند و می توانند در تنظیم وام مسکن کمک کنند.
ارائه پیشنهاد
هنگامی که ملکی را پیدا کردید که به آن علاقه مند هستید، وکیل شما در مورد مقداری که ممکن است نیاز به ارائه داشته باشید به شما مشاوره می دهد. اگر افراد دیگری علاقه مند به ملک وجود داشته باشند، فروشندگان ممکن است تاریخ پایانی را تعیین کنند که همه طرف های علاقه مند باید بهترین پیشنهادات خود را ارائه دهند (معمولاً پیشنهادات بیش از قیمت درخواستی). اگر شما تنها فرد علاقه مند به خرید ملک هستید، یا اگر ملک برای فروش با قیمت ثابت آگهی شده است، ممکن است فوراً یک پیشنهاد ارائه دهید. از وکیل خود در مورد نحوه ادامه کار راهنمایی بخواهید.
مرحله بعدی این است که به وکیل خود دستور دهید تا یک پیشنهاد رسمی تهیه کند، که آن را از طرف شما امضا می کند و آن را به نمایندگان فروش ارائه می دهد. هنگام ارائه پیشنهاد، اطمینان حاصل کنید که این کار از طریق وکیل شما انجام می شود تا مطمئن شوید که این بهترین منافع شما را منعکس می کند. پیگیری بدون کمک تخصصی یک وکیل می تواند منجر به این شود که شما از نظر قانونی ملزم به خرید چیزی با قیمت نامناسب یا بدون حمایت های لازم شوید.
با پذیرفته شدن پیشنهاد
معمولاً بالاترین پیشنهاد پذیرفته می شود، اگرچه گاهی اوقات فروشنده پیشنهادی را بر اساس عوامل دیگری مانند تاریخ ورود زودتر یا راحت تر می پذیرد. گاهی هیچ پیشنهادی پذیرفته نمی شود. با این حال، به طور معمول، چند ساعت پس از تاریخ بسته شدن انتظار می‌رود که بشنوید که آیا پیشنهاد شما پذیرفته می‌شود یا خیر. در صورت پذیرش شفاهی، پذیرش کتبی (به نام پذیرش واجد شرایط) از سوی وکیل فروشنده به دنبال خواهد داشت. پذیرش کتبی ممکن است حاوی نکاتی در مورد ملک باشد.
در این مرحله وکیل شما در مورد پذیرش کتبی با شما به طور عمیق صحبت خواهد کرد. پس از صحبت در مورد تمام جزئیات پذیرش کتبی با وکیل خود، اکنون می توانید به وکیل خود بگویید که با پاسخ رسمی به وکلای فروشندگان مراجعه کند. وکلای فروشنده به نوبه خود قبل از ارسال پاسخ رسمی خود با مشتری خود صحبت می کنند. این روند تا زمانی ادامه می یابد که هیچ نقطه برجسته ای وجود نداشته باشد.
موافقت با قرارداد (مصاحبه)
مذاکرات بیشتر احتمالاً پس از پذیرفته شدن یک پیشنهاد، به عنوان مثال، تاریخ ورود، جزئیات اقلام اضافی موجود در فروش و مسائلی مانند مجوز برای تغییرات وجود دارد.
پس از توافق کتبی کلیه نکات، قرارداد الزام آور منعقد خواهد شد. این قرارداد اغلب به عنوان پیام های منعقد شده نامیده می شود. توجه به این نکته ضروری است که اگرچه در این مرحله از شما درخواستی برای امضای درخواست نشده است، اما همچنان به شرایط قرارداد پایبند خواهید بود. هیچ یک از طرفین نمی توانند بدون جریمه از این قرارداد خارج شوند. وکیل شما جریمه هایی را که در صورت عدم پرداخت به موقع قیمت بدون رضایت فروشنده رخ می دهد، برای شما توضیح می دهد.
بررسی اسناد مالکیت
وکیل شما اسناد مالکیت (اسناد مالکیت) را بررسی می کند و شرح ملک، هرگونه حقوق مربوط به آن و شرایطی را که باید توسط هر مالکی رعایت شود به شما گزارش می دهد. این شرایط به عنوان بار عنوان شناخته می شود و می تواند شامل موارد زیر باشد:
- محدودیت های پارکینگ
- محدودیت در استفاده
- قوانینی در مورد محل ریختن زباله و سطل ها
- ممنوعیت نصب بشقاب هوایی یا ماهواره ای
- ممنوعیت هرگونه تغییر و ساختمان جدید
- محدودیت در ارتفاع دیوارها، نرده ها و پرچین ها
- قوانین مربوط به نگهداری از جاده های خصوصی، پیاده روها و مناطق پارکینگ
- تعهدات پرداخت بیمه
- تعهد به پرداخت هزینه های تعمیرات مشترک
- تعهد به پرداخت هزینه مدیریت برای تعمیرات و نگهداری
- حقی برای همسایه شما برای ورود به باغ شما برای انجام تعمیرات خانه خود و بالعکس
همه اینها شرایط معمولی (اما نه جهانی) در اسناد مالکیت مسکن هستند. اگر با سند مالکیت مشکلی دارید باید به وکیل خود مراجعه کنید.
تهیه اسناد انتقال
برای انتقال عنوان ملک به نام شما سندی به نام تصرف الزامی است. این توسط وکیل شما تهیه شده، توسط وکلای فروشنده بررسی شده و توسط فروشنده امضا شده است.
اگر وام ترتیب داده شده باشید ، یک سند وام مسکن (امنیت استاندارد) امضا خواهید کرد که به ارائه دهنده وام مسکن شما حقوق خاصی را در مورد ملک می دهد. این موارد ، در بدترین حالت ، حق تصرف ملک و فروش آن را شامل می شود. وکیل شما در مورد پیامدهای توافق نامه وام به شما توصیه می کند.
انتقال وجوه
و همچنین قیمت خرید ، هزینه های دیگری نیز در خرید ملکی وجود دارد که باید در نظر بگیرید ، مانند مالیات معاملات و ساختمانها (LBTT) (مالیات قابل پرداخت به درآمد اسکاتلند). همچنین هزینه ای وجود دارد که توسط ثبت های اسکاتلند که وظیفه حفظ کلیه سوابق املاک در اسکاتلند را دارند و در آن مالکیت شما در دارایی جدید شما به طور رسمی ثبت شده است.
وکیل شما اطمینان خواهد داد که هیچ کاری برای جلوگیری از انجام معامله وجود ندارد و سپس ترتیبات را انجام می دهد تا تمام وجوه جمع آوری و بر همین اساس پرداخت شود.
تکمیل خرید
معامله در تاریخ ورود به پایان رسید (حل و فصل). اعمال به وکیل شما تحویل داده می شود ، قیمت آن به وکیل فروشنده پرداخت می شود و کلیدهای خانه جدید خود را دریافت می کنید. وکالت شما سپس با الزامات LBTT و ثبت نام مقابله خواهد کرد. اکنون که صاحب خانه جدید خود هستید ، مهم است که ملک و محتوای آن بیمه شود. ارزش آن را دارد که یک وصیت را ترسیم کنید یا اراده موجود خود را تجدید نظر کنید - به خصوص اگر با شخص دیگری خانه را خریداری می کنید. وکیل شما می تواند در هر دو مورد کمک کند.
وکیل شما قادر خواهد بود در مورد سایر موارد مهم ، مانند بیمه کردن ملک و محتوای آن و ترسیم وصیت نامه ، به شما مشاوره دهد ، که بسیار توصیه می شود. همچنین ، او می تواند نقل قول را برای هزینه روند خرید خانه ، از جمله هزینه های قانونی برای شما ارائه دهد.
بیشتر وکلا می توانند از ابتدا تا انتها فروش یک ملک را اداره کنند ، از جمله مشاوره در مورد تبلیغات و انتقال. بهتر است حتی اگر خودتان یک ملک بفروشید ، با یک وکیل مشورت کنید.
گزارش های خانگی
طبق قانون ، فروشندگان موظفند گزارش خانه را برای خریداران تهیه کنند. این موارد شامل یک بررسی واحد ، گزارش انرژی و پرسشنامه املاک است. وکیل شما می تواند جزئیات و مشاوره بیشتری را ارائه دهد.
مذاکره در مورد فروش
وکیل شما قبل از مذاکره و پذیرش هر پیشنهادی برای خرید از طرف شما ، در مورد قیمت فروش و سایر موارد - مانند تاریخ ورود - مذاکره خواهد کرد. این مبادله نامه های امضا شده توسط وکلا به عنوان "موشک" گفته می شود. پس از توافق شرایط آنها در نهایت ، یک قرارداد نتیجه گیری و الزام آور وجود دارد.
مستندات
پس از پذیرش پیشنهاد ، به عنوان مثال ، در رابطه با کار ساختمان یا تعمیرات ، باید بررسی های بیشتر توسط وکلا انجام شود. سپس می توان اعمال جدید عنوان را برای انتقال مالکیت ملک ترسیم کرد. وکیل شما می تواند از همه اینها مراقبت کند ، ضمن اینکه پول را از فروش نیز جمع می کند ، در صورت داشتن یک مورد ، برای تخلیه و بازپرداخت وام موجود خود ترتیب می دهد و در صورت لزوم ترتیب می دهد که مازاد به سمت خرید خانه جدید خود قرار گیرد.
بعد از فروش
پس از اتمام معامله ، وکیل شما نیز برای مشاوره در دسترس خواهد بود.
معرفی گزارش های خانگی در سال 2008 ، تغییر عمده ای در نحوه خرید و فروش خواص در اسکاتلند نشان داد. خریداران و فروشندگان باید اطمینان داشته باشند که متخصصان درگیر ، وکلا و نقشه برداران به طور یکسان توسط سازمان های عضویت آنها - انجمن حقوقی اسکاتلند و موسسه سلطنتی نقشه برداران منشور - تنظیم می شوند. این باید به اعضای عمومی اطمینان دهد که می توانند هنگام خرید یا فروش ملک به مشاوره صدا و بی طرفانه دسترسی پیدا کنند.
این ممکن است که خرید شما یک خانه تازه ساخته شده یا مسطح در توسعه جدید توسط یک خانه دار باشد. در اینجا ، قیمت خانه یا آپارتمان به احتمال زیاد ثابت خواهد شد و هیچ گونه توجه به بهره یا روش تاریخ بسته شدن درگیر نخواهد شد. در عوض ، خانه دار پیشنهادی را به صورت یک قرارداد استاندارد (به نام Missive Builders) به وکیل خود ارسال می کند و از شما انتظار دارد که بدون تغییر شرایط آن ، در این زمینه ثبت نام کنید. وکیل شما این شرایط را برای شما توضیح می دهد و به دنبال مذاکره در مورد هرگونه تغییر لازم از طرف شما است.
پس از توافق شرایط ، قرارداد به صورت عادی نهایی می شود. این ملک هنوز نیاز به بررسی دارد ، و شما هنوز هم باید وام خود را ترتیب دهید ، عناوین را بررسی کنید ، عنوان را به ملک منتقل شده به نام شما ، خرید و اطمینان از ملک را به همان روشی که در بالا توضیح داده اید ، بیمه کنیدواد
با این وجود ، ممکن است تفاوت های مهم دیگری نیز وجود داشته باشد که شما باید در نظر بگیرید: خانه جدید یا تخت هنوز ممکن است ساخته نشده باشد و بنابراین تاریخ ورود ممکن است تاریخ خاصی نباشد. اگر در حال فروش یک ملک موجود هستید ، ممکن است قبل از فروش ملک موجود خود ، ملک جدید خود را خریداری کنید ، در عوض ممکن است در حالی که ملک جدید خود را تهیه می کند ، مجبور به یافتن اسکان موقت شوید. مهم است که با سازنده تاریخ های احتمالی را مورد بحث قرار دهید و در صورت حرکت آن تاریخ به جلو یا عقب ، در نظر بگیرید که چه کاری انجام خواهید داد.
- برنامه ای را که در زمان رزرواسیون املاک نشان داده اید با دقت بررسی کنید تا خوشحال شوید که این نشان دهنده آنچه می خواهید خریداری کنید.
- خانه داران معمولاً به محض پایان دادن به موشک ها نیاز به پرداخت هزینه های رزرو و سپرده دارند. این موارد معمولاً به عنوان بخشی از وظایف وکالت به ارائه دهنده وام مسکن و در شرایط خاص ، به ارائه دهنده وام مسکن فاش می شود و در شرایط خاص می تواند بر میزان شما قادر به وام گرفتن باشد. برای مشاوره دقیق با وکیل خود صحبت کنید.
- آنها ممکن است معاملات یا بسته های ویژه ای را ارائه دهند ، اغلب با محدودیت زمانی و شرایط ضمیمه شده.
- آنها ممکن است انواع اضافی اختیاری را با این ملک ارائه دهند. با دقت در نظر بگیرید که آیا مایل به پرداخت هزینه ها هستید و با وکیل خود به وضوح در مورد آنچه از سازنده سفارش داده اید ارتباط برقرار کنید.
- خانه داران بزرگتر ده سال ضمانت نامه های اصلی ساختاری را از طریق شورای ملی ساخت خانه (NHBC) یا بیمه زوریخ ارائه می دهند. در مورد این غرامت که باید با دقت بخوانید ، اطلاعاتی در اختیار شما قرار می دهد.
- تکمیل ساخت و ساز گاهی اوقات با عوامل خارج از کنترل سازندگان می تواند به تأخیر بیفتد. در آن سناریوها ، سازندگان معمولاً در قبال هزینه های شما در نتیجه چنین تأخیرهایی مسئولیتی نخواهند داشت ، بنابراین در صورت تأخیر ، آنچه را انجام می دهید در نظر بگیرید.
- معمولاً این موارد توسط کارمندان فروش خانه ساز در دفتر نمایشگاه یا دفتر فروش آنها در سایت مورد بحث قرار خواهد گرفت. وکیل شما همچنین می تواند به شما در راهنمایی پیچیدگی های آنچه ارائه می شود کمک کند.
شما می توانید ، اما ما توصیه نمی کنیم که این کار را انجام دهید. این ملک ممکن است با ارزش ترین دارایی شما باشد و قراردادهای مربوط به فروش و خرید ملک می تواند پیچیده باشد. ما اکیداً توصیه می کنیم که خدمات یک وکیل معتبر دارایی را برای بررسی اعتبار عنوان و اطمینان از دریافت آنچه برای شما پرداخت می کنید ، اتخاذ کنید. اکنون مشاوره حقوقی ممکن است در آینده پس انداز کند.
اگر با کمک یک وام دهنده خرید می کنید، بعید است که وام دهنده ادامه دهد مگر اینکه یک وکیل برای شما کار کند. همچنین، وکیل طرف مقابل ممکن است از ادامه کار با یک غیر وکیل خودداری کند و در صورت خرید، باید بدون کمک مشاور حرفه ای، عنوان را در Registers of Scotland ثبت کنید.
انجمن حقوق فقط وکلای اسکاتلندی را تنظیم می کند که بسیاری از آنها آژانس املاک و مستغلات را نیز انجام می دهند یا به آژانس اجازه کار می دهند. کارگزاران املاک و نمایندگانی که وکیل نیستند ممکن است توسط سازمان حرفه ای دیگری تنظیم شوند، اما جزئیات متفاوت است و شما باید از شرکت خاصی بپرسید.
انتقال وجه و حصول اطمینان از اینکه همه چیز برای خرید و فروش آماده است، مدتی طول می کشد. برخی از وکلا ترجیح می دهند هنگام تسویه معامله انتقال از چک استفاده کنند. هنگامی که وکیل خریدار چک را در روز تسویه حساب ارسال می کند، معمولاً به عنوان "تحویل نشده" نگهداری می شود تا اطمینان حاصل شود که تمام تعهدات مندرج در قرارداد قبل از آزاد شدن پول خریدار انجام شده است. این برای محافظت از خریدار است. وقتی همه چیز درست شد و چک نقد شد، روند عادی تسویه را طی می‌کند که سه تا پنج روز کاری طول می‌کشد. اگر نگرانی دارید، با وکیل خود صحبت کنید.
